上市不到1年,蛋壳公寓就已命悬一线
2020-11-16 18:28:18
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作者:龚进辉

眼下,蛋壳公寓正处于成立以来的至暗时刻,欠下巨额债务、内部军心不稳、管理层动荡、股价暴跌、持续亏损,无论是团队管理还是业务经营,这家上市不到1年的公司都面临重重考验,举步维艰。

按理来说,上市是一家创业公司的高光时刻,补充弹药后将进入新的发展阶段。但蛋壳公寓似乎是个例外,今年1月其上市后不仅没有迎来预期中的自我蜕变,反而坏消息不断,几乎没有一个好消息,实在让人大跌眼镜。

2月初,蛋壳公寓以疫情为由单方面要求业主免租一个月并延期30天交付租金,但并未减免租客租金。两头薅羊毛的鸡贼举动不仅引发租客在线吐槽,也遭致房东强烈不满,纷纷加入维权行列。

4月30日,本是蛋壳公寓发布2019年财报的日子,却被曝出旗下App被苹果应用商店下架,起因是蛋壳公寓App有2张供应商提供的图片涉嫌侵犯知识产权。半个月后,蛋壳公寓iOS版App重新恢复上架,均可正常下载使用。

6月初,针对用户集中投诉的蛋壳公寓涉嫌消费欺诈、合同纠纷、强制退租等问题,深圳市住建局已明确表态,将介入调查蛋壳公寓存在的金融、安全和违建等问题,一旦查实,严格处理。

这还没完,6月18日晚间,蛋壳公寓突然无预警宣布换帅,公司董事和总裁崔岩担任临时CEO,该任命即刻生效。尽管其极力淡化CEO高靖被调查与在蛋壳公寓期间任职无关,但仍未打消资本市场的疑虑,当天美股开盘后不久,蛋壳公寓大跌触发熔断,恢复交易后跌幅一度达到逾9%。

9月中旬,蛋壳公寓遭到工信部点名批评后被全网下架。因为在8月31日通报其损害用户权益行为后,蛋壳公寓App至今尚未按照要求完成整改,依据《网络安全法》和《移动智能终端应用软件预置和分发管理暂行规定》等法律和规范性文件要求,工信部将立即组织对其进行下架处理。

进入10月以来,蛋壳公寓危机有明显加剧的迹象。10月14日,包括蛋壳公寓合作商、装修队工人等在内的多方债主来到公司北京总部讨债,其中装修队工人通过敲锣讨薪,另有合作商表示蛋壳公寓拖欠1000多万元装修款长达一年多之久。

彼时,蛋壳公寓官微回应称,部分合作方因与本公司存在商业纠纷,采取过激行为,散布“蛋壳跑路、倒闭”等相关不实言论、视频、图片,公司已报警处理。目前,公司经营活动一切正常。不过,蛋壳公寓编造的“经营正常”谎言不到1个月便被戳破。

11月9日,蛋壳公寓北京总部聚集数百人维权,包括租客、供应商、保洁、维修人员,现场一度发生肢体冲突。来自苏州的承包商表示,蛋壳公寓拖欠其工程款近160万元,其中59万元拖欠2年多,今年7、8月开始完全不付款;一安徽承包商透露,蛋壳公寓合计欠款超过100万元,蛋壳公寓曾向其承诺分期支付欠款,但从去年12月至今仍未收到欠款。

蛋壳公寓不仅拖欠供应链巨额款项,连自家员工也照坑不误,让员工寒心不已。蛋壳公寓子公司百家修维修人员表示,公司已拖欠数百名员工薪资长达4个月。次日,蛋壳公寓工作人员对供应商表示,“公司没有钱,请回家等待。”

这下,蛋壳公寓方面终于说出了实话,公司没有钱,无力支付欠款和薪水。其实,资金链断裂正是蛋壳公寓危机全面爆发的症结所在。换言之,蛋壳公寓之所以沦落到这步田地,都是缺钱惹的祸,根本原因在于商业模式并不成熟。

具体表现为:蛋壳公寓收房成本和运营成本居高不下,加上没有清晰的盈利模式(租金始终占大头)、资本市场转冷后融资难度加大等不利因素,导致其时刻面临因经营不善而资金链断裂的风险。

众所周知,长租公寓行业普遍采用“高进低出”的做法,即以高于市场价拿房,给房东的付款方式为一个月租金或一季度租金,再以低租金出房,但一次性收取租客半年或一年租金。如果租客想月付,租金价格就高,因此,不少租客为了省钱,往往选择半年付甚至一年付,但要背负租金贷。

招股书显示,蛋壳公寓平均下来每套新增房源的成本,需要12-20个月后才能收回,而2017-2019年,蛋壳公寓运营房间数暴涨近30倍,为了拿下这些房源,其前期不得不加大投入。收房成本再加上后续运营,使蛋壳公寓面临巨大的成本压力,亏损成为常态,高度依赖资本输血。

因此,你会看到,2017-2019年,蛋壳公寓分别净亏损2.7亿元、14亿元、34亿元,三年亏损51亿元。今年Q1,其盈利表现并未好转,反而陷入亏损加剧的尴尬境地,净亏损12.344亿元,较去年同期的净亏损8.162亿元同比扩大。

事实上,蛋壳公寓不仅在节流上表现不佳,快速扩张使综合成本猛增,还在开源上陷入困境。今年以来,受疫情影响,整个市场租金普降,蛋壳公寓客单价不可避免下滑,赚得少花得多,无形中加剧了自身资金链紧张。话说,亏损并不可怕,现金流为负才可怕。

财报显示,2017-2019年,蛋壳公寓经营活动产生的现金流量分别为-1.146亿元、-1.162亿元和-11.912亿元。截至2019年末,蛋壳公寓资产负债率为95.7%,同比上升13%。疫情期间现金流为王,蛋壳公寓现金流不断恶化,显然不利于自身可持续发展。

当然,蛋壳公寓不是没意识到租金收入波动的潜在风险。其在招股书中写道,因为对未来房租上涨持乐观态度,公司与房东们普遍签下4-6年长约,锁定成本价格,如果未来市场价格下滑,存在租金差为负的风险。

恕我直言,蛋壳公寓在疫情之下日子不好过,是长租公寓商业模式备受质疑的缩影。近几个月来,长租公寓运营方跑路、爆雷的新闻不绝于耳,使租客无家可归、房东收不到租,成为这场虚假繁荣中的受害者。在我看来,长租公寓本质上是披着房屋租赁外衣的金融游戏,俨然新型P2P。

蛋壳公寓是玩转租金贷的企业之一,主要资金来自租金贷。招股书披露,2017年至2019年9月底,其来自金融机构的预付款分别为9.4亿元、21.3亿元和31.1亿元,使用租金贷的租客比例高达67.9%,租客预付款分别为1.1亿元、2.8亿元和7.9亿元。

由此可见,租金贷预付款占比均在80%以上,成为蛋壳公寓不断扩张的最大资本,也为其埋下不小的隐患。乍看之下,“高进低出”与租金贷相辅相成,让房东、租客实现双赢,实则蕴藏巨大的经营风险。

一个重要的原因在于,这属于典型的利用资金池来运营长租公寓的模式,无形中会放大杠杆,由于缺少风险控制,一旦蛋壳公寓经营管理失误,加上现阶段对其缺乏强有力的约束力,最终会导致房东、租客损失惨重。

用人话来说,就是长租公寓在日常经营中面临出租率波动、租期短等不确定性因素。只有当房屋出租率高且租客流动性大时,才能实现盈利,而一旦没有稳定客源,导致出租率下降,再加上租期变短,很容易发生爆雷现象,滋生一大批不良企业。

长租公寓暗藏的金融风险引起了监管部门的注意,出台一系列措施来降低租金贷比例。去年底,住建部等六部门发布新规,“住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。”这意味着,蛋壳公寓来自租金贷业务的现金流入将大幅减少,这对其是个不小的打击,短期现金流受影响,长期扩张速度将放缓。

投诉不断、App下架、巨额亏损、得罪供应商和员工,对于当下四面楚歌的蛋壳公寓,管理团队保持稳定显得尤为重要。但事与愿违,蛋壳公寓正陷入管理层动荡。一方面,CEO高靖被调查后崔岩临时接任,资本市场的态度,表明其很难重获外界对蛋壳公寓的信心;另一方面,10月蛋壳公寓再失一员大将,COO顾国栋离职,目前仍未宣布继任人选。

一个扎心的事实是,蛋壳公寓资金链危机已迫在眉睫,只能放慢扩张脚步,缩减开支,并寄希望于融资救场。但问题在于,高管被查、纠纷频发、App被下架等一系列丑闻,加上非常糟糕的股价表现(市值已跌去近9成),投资者对它的信心已所剩无几。

蚂蚁集团的态度转变足以说明问题。去年3月,蛋壳公寓喜提5亿美元C轮融资,由蚂蚁集团领投,截至今年Q1,其持有蛋壳公寓8.6%的股权,副总裁兼战略投资部负责人纪纲代表蚂蚁集团担任蛋壳公寓董事。不过,就在高靖接受调查前两天,纪纲辞任董事,市场猜测蚂蚁集团正寻求退出。

自救困难重重,又失去外部强援,蛋壳公寓走出当前困境、实现谷底反弹可能性微乎其微。因此,你会看到,近期有关蛋壳公寓破产跑路的传闻四起,蛋壳公寓官方不得不出面辟谣,“我们没有破产,也不会跑路!请不要信谣传谣!”但正如上个月强调“经营正常”被揭穿一样,此次其又嘴硬不承认,不管你信不信,反正我是不信。

蛋壳公寓到底有多惨?我列举两个实锤你们感受下:一、仅今年11月,蛋壳公寓主体紫梧桐(北京)资产管理有限公司3次被列为被执行人;二、蛋壳公寓一名管家称,已对公司不抱希望,工资肯定发不出。如今,命悬一线的蛋壳公寓只剩一地鸡毛,留下一个烂摊子还有救吗?我个人持悲观态度。

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